文、图/羊城晚报全媒体记者 陈玉霞

“不做沙盘，不卖期房，把整个小区建好，让客户看过再买。”日前，美的置业在徐州发布了“主动现房战略”，旗下高端楼盘君兰玥作为首个全国试点项目，以一次性整体开发、全实景呈现的方式正式亮相。

该行动引起业内高度关注。而就在今年的4月30日，广州市政府发文明确“适时选取合适地块试行开展现房销售”。随后的5月7日，广州花都区迅速落地“花八条”，明确落实“好房子”建设要求，适时选取合适地块试行现房销售。

一个从企业端自发突围，一个从政策端主动破冰。两股力量交汇，让“现房时代”这个讨论了多年的命题变得距离购房者越来越近。从当下的“被动库存”到真正的“主动现售”，广州的过渡期究竟需要多久？在业内专家看来，要回答这个问题，至少需要看清横亘在面前的三道坎。

市场现实：广州现房占比过半，但多为“被动现房”

现房，即现成的房子，所见即所得，能给买家更高的安全感。自房地产进入深度调整期后，而今在广州能见到的现房产品，已经比三四年前明显增加。例如在南沙、增城等供应量较大的外围区域乃至在中心区，一批在2022-2024年入市的项目，因去化速度较慢，很多房子慢慢变成了现房。增城朱村板块一个楼盘的操盘手曾对羊城晚报记者坦言：“促销收效甚微，干脆先封盘，将项目建成再说。”换句话说，这类现房是“被动现房”，而非开发商主动选择先建后售，非真正意义上的“主动现房销售”。

据专业机构普睿数智统计，截至2025年上半年，广州商品住宅可售库存为1447万㎡，其中现房742万㎡，占比约51.3%，现房货量首次超过期房。普睿数智广佛首席分析师肖文晓表示，期房变成现房，多数情况下是市场下行后销售流速不及预期的结果，属于被动促成的市场事实，与开发商主动推出现房销售有性质差异。

从全国层面上看，最近几年现房销售在住房销售中的占比也增长明显。国家统计局数据显示，全国现房销售占比从2020年的12.7%提升至2024年的30.8%。易居研究院分析指出，现房销售占比上升的原因更多的是受整体市场销售遇冷，去化周期延长等因素影响，我国住房销售仍以期房为主。

政策破冰：广州从“保交付”到“现房试点”

尽管市场层面的现房增长并非理想状态，但政策端的主动出击，正为楼市铺设新的轨道。

2025年12月的全国住房城乡建设工作会议在部署2026年重点任务时提到，在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。

2026年4月30日，广州市政府发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，明确提出“适时选取合适地块试行开展现房销售”；5月7日花都区出台的“花八条”，也明确了“适时选取合适地块试行现房销售”。
“现房销售制度不仅是未来一年的住建工作重点，也是未来中长期都要去推进的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对羊城晚报记者表示，该政策意味着广州未来供地将更加精细化。未来哪些项目适合现售？他认为，一是热点城市热点地块，能打造出高品质的项目，用现房激发购房动力；二是一些定制类的别墅项目，根据购房者的个性化需求，打造所见所得的产品；三是同质化、高库存、市场信心比较弱的区域。

事实上，广州的现房销售探索早已开始。自2024年起，市住建部门已持续强调“有力有序推进现房销售”。从保交付到现房试点，广州持续在探索稳妥之路。

趋势研判：推进现房销售面临三道坎

积极推行现房销售，在于防范商品房在建设过程中烂尾，更好地保障购房者的权益。“买现房最大的好处是眼见为实，这个小区管理水平如何，通过看现场环境、问已入住业主都可以了解到；更现实的一点是，买现楼可省下很多时间成本，若要办理资产质押也容易实现。”近期在珠江新城凯旋新世界看现房的市民林女士说。“近年来期房交付质量确实是买家心中的痛点，这也恰恰成为我们现房销售的一个优势，无论从产品、配套还是物业服务的呈现上，现房都可以让意向买家清楚掌握。”天河区一位豪宅现楼的营销人士对羊城晚报记者表示。

李宇嘉认为，现房销售是房地产新模式最重要的组成部分，不仅是保交房的长效机制，还能推动开发商更加注重品质打造、建造、运营和服务。虽然现房销售对买家来说是利好，但是，推进现房销售，对于房企来说则面临至少三重考验。

第一重考验：时间账。现房销售模式决定了开发商必须竣工备案后才能卖。从拿地到现房入市，即便高效运作，2至3年已是最乐观的工期。

第二重考验：资金账。现在地价确实降了，但投入仍然大，加上施工单位和供应商垫资建设已不可能了，此时再将销售周期从预售制下的0.5年-1年拉长到现售制下的2-3年，这个资金压力对房企来说非常大。

第三重考验：产品迭代账。推行现房销售，除了财务成本高企，更关键的制约在于当前新房产品迭代极快。开发商若拉长去化周期，很可能面临产品“过时”的风险——后续出让的地块在区位、规划、景观等方面可能更具碾压性优势。一旦被后发项目在产品力或价格上超越，前期项目将陷入滞销困境。正因如此，现售模式在实践中面临不小的推行阻力。

过渡到真正意义的现房销售，需要多久？从时间账看，以广州为例，即便2026年下半年顺利挂牌首批试点地块，第一批“主动现房”也要到2028-2029年才能面市，这至少是2-3年的起步期。而从试点项目到市场主流，还需克服资金和产品迭代的双重压力，这恐怕还需要更长时间。

那么，该如何更好推进现房销售？

李宇嘉认为，这需要整个政策体系的扶持：供地端，土地价格要全面下降；融资端，利率要全面降下来；政策端，营商环境要全面创新。具体而言，一是提高供地效率，优化规划报建、交付验收等流程；二是保持供地政策、规划指标的规则统一透明，避免“一切为了卖地”而导致的临时调整。