文、图/羊城晚报全媒体记者 陈玉霞

2026年以来，全国法拍房市场持续升温。中指研究院数据显示，2026年1至5月，全国355城法拍房挂牌总量达39.5万套，同比增加19.6%；同期成交8.4万套，同比增加26.6%，整体成交折价率73.2%。各类法拍房中，一线城市的法拍住宅相对更加抢手，其中上海和深圳的成交率均超过70%，而广州和北京两地的成交率只有约五成。

业内人士认为，广州法拍住宅市场处于供大于求状态，七折左右的起拍价和成交价并不具备强大优势。看似“七折捡漏”的背后，竞拍者需要留意多种风险。

广州法拍住宅供大于求

成交率垫底

上述研究院数据显示，2026年1至5月，上海交易截止法拍住宅挂拍1209套，成交890套，清仓率73.6%；深圳挂拍1929套，成交1360套，清仓率70.5%；北京挂拍1785套，成交979套，清仓率54.8%；广州挂拍2917套，成交1547套，清仓率53.0%。

从供应端看，广州法拍住宅挂牌量远超其他一线城市。供应高企而清仓率偏低，反映出广州法拍房市场“供大于求”的结构性特征。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，广州法拍住宅挂牌量大增与银行不良资产处置密切相关。但挂牌量增加，为何成交率却上不去？李宇嘉分析认为，广州法拍住宅供应主要集中在增城、从化、南沙等外围区域。“过去几年楼市上升期，外围区域不限购、入市门槛低而促使投资需求旺盛。现在这类房产供应量大，但购房者对外围区域的选择更为谨慎了。”

当然，更关键的问题在于价格吸引力不足。一般来说，法拍住宅的首次起拍价大致是市场价八折左右，首拍流拍之后，大部分会再降价，幅度为10%左右。如果标的房源确实素质比较高，这样的起拍价大概率会引发较多举牌争夺，最终的成交价往往和市场价相差无几，甚至比市场价还要高。但如果标的房源综合素质不高且价格没额外优势，其吸引力就不会大，难以吸引买家竞拍。毕竟，现在广州的很多一手二手房源价格已经比较实惠。

七折是否“真捡漏”？

谨慎了解房源相关风险

2026年1至5月，广州法拍住宅成交折价率约77.4%，即是评估价的7.7折。这样的价格，真的是捡漏捡到宝了吗？不能一概而论。从法拍现实情况看，产权清晰、清场交付（粤语为“交吉”）、无欠费、无纠纷的标的房产，如果低于市场价成交，则可谓“笋盘”。

但实际上，法拍房是法院强制拍卖的房产，通常是债务人还不上钱，法院把房子拍卖用来还债，因此这种房源背后的风险相对多一些。普通购房者想竞拍法拍房，需要留意以下问题。

首先是资金门槛高。多数法拍住宅要求竞得人在成交后短时间内（通常10-15日内）付清全款，若在约定期限内无法交清尾款，已缴纳的保证金会被没收。

其次是隐性成本不容忽视。法拍住宅交易中，原业主拖欠的水电费、物业费，法院不予兜底，全部由买受人补缴。数万元甚至十数万元的欠费情况并不少见，这些都是买家的隐性成本。

另外，腾退与产权风险更需警惕。法拍住宅最大的风险是腾退风险，即买下后，房屋可能被人以各种合法或非法理由占用，购房者无法正常进入并使用房屋。一位买家向羊城晚报记者吐槽，拍卖前对“房源带有5年租约”不以为意，后来才发现5年租金已经被前业主收完，自己非但没拿到租金收益，短时间内还无法入住。此外，隐性抵押、共有产权等问题，也可能导致过户受阻。

专家建议，普通购房者入手法拍房应通过人民法院诉讼资产网等正规司法拍卖平台；竞拍前务必实地踏勘房源；同时务必要仔细阅读拍卖公告，全面了解房产瑕疵、权利负担等信息。