日前，广东省房地产企业综合竞争力研究课题组于线上发布《2026广东省房地产企业综合竞争力研究报告》。这是该课题组连续第7年实时监测行业动态、完善研究模型、总结典型企业的发展经验，并深入剖析行业内的优秀实践案例。

广东省房地产行业协会秘书长常可介绍，研究体系与往年保持相对一致，涵盖规模性、成长性、稳健性、社会责任与荣誉以及品牌影响力五大一级指标、26个二级指标。通过成果发布，旨在促进企业持续优化发展路径和经营模式，全面提升综合竞争力。

“四重分化”正在重塑广东房地产市场的竞争格局

报告显示，广东房地产市场呈现出区域分化、城市分化、企业分化和项目分化四重分化特征。

其中，区域分化特征显著，珠三角核心区集聚效应持续强化。珠三角九市房地产投资占全省比重超过85%，商品房销售面积占全省比重约为78%；而粤东、粤西、粤北地区合计仅占约22%。城市间的“马太效应”趋于显性，从商品房销售金额看，广州、深圳两市合计占全省比重从“十三五”期间的约38%升至“十四五”期间的超47%，集中度持续提升。

央国企份额持续提升，民企加速出清。从销售金额占比看，央企在粤销售占比从2023年的32.3%升至2025年的40.4%，地方国资和城投企业稳定在27%-28%；民企和外企占比则从32.3%下降至26.4%，这一趋势在“十五五”期间或将进一步强化。项目方面，好房子热销与普通项目滞销并存。

因市场集中度不断提升，头部企业聚集效应愈加明显。报告显示，2025年，100家典型房企成交额占全省比重为77.5%，同比上升4.4个百分点，连续两年回升。头部企业聚集效应更为明显，销售额前十位房企占比为38.9%，同比上升1.4个百分点，连续两年保持上升。

代建和城市更新为房企转型提供了广阔空间

代建业务是房地产企业实现轻资产转型的重要路径，也是从“重资产开发商”向“管理服务输出者”跨越的关键赛道。作为全国楼市的风向标，广东凭借庞大的政府投资、密集的城投托底拿地以及活跃的不良资产处置需求，推动了代建市场的持续扩容与模式迭代。

报告显示，近年来，广东省代建市场呈现“百家争鸣”的竞争格局，头部代建企业通过差异化定位与专业化深耕，形成了各具特色的代建模式。

城市更新是广东省推动城市高质量发展的重要抓手，也是房企从“开发商”向“城市运营商”转型的核心战场。广东城市更新已从“大拆大建”的单一路径走向 “因地制宜、多元并举” 的复合模式。这一转变不仅适应了当前房地产市场从“增量扩张”到“存量提质”的深刻调整，更激活了房企从“空间建造者”向“城市运营商”转型的内生动力。

常可介绍，在全面化解企业经营风险，守住生存底线的基础上，课题组建议房企应主动对标，将战略视野从“盖房子”延伸至“经营城市空间”，建立“因城施策、一城一策”的差异化策略思维，根据不同能级城市的市场逻辑和竞争格局制定针对性策略，从产品力、服务力和运营力全面提升企业综合竞争力。

对于中小企业，要充分发挥在区域深耕、产品创新、服务运营方面的灵活优势，走差异化发展之路，将“做精、做深、做久”作为首要战略选择，而非盲目“做大”。

文、图 | 记者 陈玉霞