“全款买的车位，后来才知道早在2023年被法院查封了。”近日，肇庆高新区合景天峻花园业主刘先生向羊城晚报“记者帮”倾诉了自己的维权困境。和他遭遇相同的业主，群里已有80多人。他们以2万-7万元不等的价格，全款购置车位，结果有的被查封，有的被登记至第三方名下，如今开发商疑似“资不抵债”，而第三方公司消极推诿，业主们陷入“办证遥遥无期”的维权僵局。

买来车位却办不了证

刘先生的维权之路，要从2024年1月28日说起。当天，他在营销中心选购一处地下产权车位，销售人员明确承诺当年6月底即可办证。出于信任，刘先生当场付了全款。

然而，约定时限过后，办证始终没有进展，开发商也始终未出具正规合同和票据，多次沟通均以“手续正在办理”为由敷衍拖延。更让刘先生始料未及的是，此后他在不动产登记中心查询发现，该车位早在2023年8月9日已被四会市人民法院查封。“开发商明知车位被查封，仍隐瞒实情，对外打着‘一手车位’的广告售卖，很可恶！”

同小区业主孙先生也有相似遭遇——车位虽未被查封，却被登记在第三方名下。2024年2月，孙先生在营销中心全款购入车位，同样收到短期可办证的口头承诺。事后，他不但没等来产权证，查询还发现，自己所购车位已被备案登记至第三方张某名下。

全款购置车位，却被登记至第三方张某名下

“记者帮”了解到，2023年至2024年，该小区多名业主陆续购置车位，但却存在未拿到正规网签合同、发票等情况，目前业主维权群已有80余人。业主普遍反映，整个认购流程混乱无序：认购书盖章既有开发商公章，也有第三方张某公司（四会华创信息咨询服务部）印章；收款渠道五花八门，张某公司账户、私人支付宝、五金店等转账皆有；甚至有业主已缴纳维修基金，事后才发现所购车位竟在张某名下……

有业主甚至已缴纳维修基金

乱局源于“包销协议”

为何会形成如此复杂的权属局面？“记者帮”联系多位业主、相关部门发现，乱局源于一份“包销协议”。

2023年3月，开发商肇庆昊泰房地产开发有限公司与张某签订《大宗车位买卖协议》，由乙方（张某）一次性购买551个产权车位。协议约定：“待乙方（张某）与乙方客户销售成交后，甲方（昊泰公司）须于7个工作日内配合乙方将车位变更至乙方客户名下……若截至2025年3月31日购买房源未能全部销售成交并网签《商品房买卖合同》的……乙方未销售成交的房源需由乙方指定人员/公司与甲方网签《商品房买卖合同》。”

简单来说就是，张某名义上“买”了551个车位，但协议允许他先不全部过户——卖掉一个、开发商更名一个。若到2025年3月31日，仍未卖完并网签，剩余车位须由张某与开发商正式签订《商品房买卖合同》兜底买走，相当于一份“包销协议”。

然而，这份“包销协议”在实际操作中导致业主权益被架空。后续销售中，部分业主与张某公司签订车位认购书，部分业主则直接与开发商签订认购书。但无一例外，业主们均未能进一步签订正式的《商品房买卖合同》、办理网签备案。

在业主看来，自己付了全款却迟迟不能网签，根源在开发商故意拖延。孙先生气愤质问：“拖来拖去，拖到2025年3月31日后，就是为了将车位过户给张某，不知道存着什么心思！”

协调为何陷入僵局？

广东省数字住房（粤安居）一体化平台显示，合景天峻花园地下室共有848个产权车位，其中315个处于预查封状态，产权登记在昊泰公司名下，此外250个已批量过户至张某名下，其余登记在其他小业主名下。

据了解，该小区车位先后经历两轮司法查封：2023年8月，部分车位因昊泰公司与中建二局第一建筑工程有限公司纠纷被查封；另有部分车位于2024年2月起被查封。

业主们介绍，一开始车位被申请查封，之后张某介入诉讼，拿回一部分车位，过户到自己名下；还有一部分车位诉讼未完结、持续处于查封状态，就一直留在开发商名下，导致如今权属混乱的局面。

对此，肇庆高新技术产业开发区城市建设局接受羊城晚报“记者帮”采访时表示，自2024年6月起，该局陆续收到合景天峻花园地下室车位未签订正式买卖合同、未办理网签的投诉，并多次开展协调。

协调过程一波三折。2025年3月，城建局已要求张某尽快与业主办理过户，但对方未配合办理；同年6月，该局组织张某与业主现场协调，会后分批组织业主签订《车位买卖合同》，大部分业主已签，但张某至今仍未按约过户；10月该局再次组织协调，提出调解方案：未查封车位分批次过户，税费各担；查封车位待张某与昊泰公司执行异议之诉结果，胜诉则解封过户，败诉则置换未查封车位或退款。业主基本同意，但张某一方均未推动。

“记者帮”多次致电张某，电话无人接听。目前，小区营销中心也已撤场。业主刘先生最担忧的是，首批被查封车位将在今年8月解封，“解封后可能因开发商债务问题再次被处置，我们可能就钱财车位两空了！”而已过户至张某名下的未查封车位同样“危机四伏”，“他一直拖着，过户遥遥无期，我们担心他随时拿去抵押，希望有关部门能加强监管。”

业主与开发商签订的认购书

办证难题难在何处？

多次协调均告失败，问题究竟卡在哪里？“记者帮”就此进一步采访了相关部门。

肇庆高新技术产业开发区城市建设局工作人员表示，涉事各方法律关系复杂，该部门“没有权力或者说没有办法直接去认定”，目前只能初步认为“可能存在偷税漏税的情况”。而公安部门此前认定“这不属于诈骗，是经济纠纷”。

谈及开发商，城建局介绍，昊泰公司目前疑似“资不抵债”，其说法始终是“跟张某签了包销协议，实际上是他买的，他收的钱，跟昊泰没有关系”。该局表示，现在还在整理情况，如涉及违法违规行为，将依法移交职能部门查处。

在协调过程中，张某持续不配合。为何无法采取强制措施？对此，工作人员解释：“这属于买卖双方的民事合同纠纷，就算是想要采取强制措施，也无法绑住两个人去办过户。”

接下来，该局拟请求区政法、公安等相关部门介入，督促落实过户、制定查封车位处置方案，同时引导业主通过司法途径维权。

事实上，开发商将大批量车位通过包销协议转让给第三方——第三方向业主出售后长期不网签——最终将车位批量过户至第三方名下的操作，并非孤例。

“记者帮”查阅最高人民法院及多地法院公开生效判例发现，类似操作在司法实践中存在较大法律争议。

《中华人民共和国民法典》第276条明确建筑区划内车位应当首先满足业主需要，最高人民法院相关司法解释进一步明确，开发商须按配置比例将车位处分给业主，否则不符合“首先满足业主需要”的法定要求。

天津津南区法院（2023）判例显示，一开发商将607个车位打包转让给非业主公司，因协议目的并非优先满足业主需求，被认定违反法律强制性规定而无效。

无独有偶。西安未央法院（2024）亦判决开发商与第三方约定 “包销期满剩余车位强制过户给第三方”的条款无效，明确非业主第三方不能通过买断排除业主优先购买权。

来源 | 羊城晚报、羊城派、金羊网

记者 | 李海婵

图片 | 受访者供图