万博商圈作为重要商业区域，其交通贯通至关重要。流拍现象可能反映出相关规划或建设面临一定困难。

要使万博商圈的“心血管”贯通，需综合多方面因素。一方面，要加快规划的完善与落实，明确各参与方的责任与义务，确保项目推进有章可循。另一方面，需积极寻找合适的投资方或合作伙伴，通过多种方式筹集资金，解决资金瓶颈问题。同时，要加强与相关部门的沟通协调，简化审批流程，提高工作效率，以推动项目尽快落地实施，早日实现万博商圈的交通贯通，促进其商业发展和繁荣。

由于并无买家在期限截止前报名，7月29日上午10时，广州市番禺区南村镇万博商务区地下商业体在建工程不出意外的流拍。作为广州首宗单独公开出让的地下商业空间，这一早在2014年万博商务区建设早期便已经出让的核心地下工程在时隔11年后依然竣工无望。在番禺天河城、番禺万达广场、四海城等商场人流量与日俱增，万博商圈日均客流量近30万人次，年客流量破亿人次的2025年，这一地处商圈核心地带正下方的“心血管”仍不知将堵塞至何时。

纠纷叠加，核心工程贯通无望

2014年8月21日，佳创集团旗下广州市万雍投资有限公司以7.28亿元总价，竞得万博商务区地下空间用地，该宗地块是广州首宗单独公开出让的地下商业空间。该地下工程与片区内七大重要的商场、写字楼——德舜大厦、番禺万达、奥园国际、番禺天河城、万博城、四海城、番禺敏捷广场，以及地铁7号线、18号线换乘站南村万博站均直接相连，从区位上看，是万博商务区近180万平方米地下空间当之无愧的“心脏”。

拿地后一个月，万雍公司根据地块出让条件，引入区属国企番禺信投股份组建项目公司广州万璟投资有限公司,其中万雍公司持股75%，番禺信投持股25%。这一“开发商+区属企业”的模式在万博商务区的开发建设中有多个成熟案例，在2011-2013年期间，番禺万达、奥园国际、番禺天河城的开发均按照类似模式，以“一方出地、一方出资”形式成立合资项目公司，共建万博商务区。虽然相较于彼时的万达、奥园、粤海等商业地产巨头，操刀万博地下商业空间的万雍公司体量并不在一个量级，但由该公司打造的江南新地地下商业街在2009年开业后也一度曾是网红商业聚集地，并不缺乏地下商业体的成功经验。

2016年9月，万博商务区地下空间项目一期、二期建设工程规划先后通过广州市规划和自然资源局许可。2017年7月，番禺区人民政府网站发布消息，万博商务区地下空间综合开发项目稳步推进，预计将于2017年12月完成主体建设。项目共包含四层地下空间，建筑面积约28万平方米，总投资33亿元，除商业、停车场外，还包括一条长达2.26公里的地下环路和公交车首末站等设施疏解地面交通压力。

2018年底，万博地下空间项目的“佳创盛汇”地名获得批复。次年10月，佳创盛汇商场微信公众号开始发布信息，称将打造东西长850米，南北长650米，面积约30万平方米的十字形地下商业街区，以五大洲风情主题作为区分，通过66个地面出入口链接万博商务区的数十个商场、写字楼。作为对比，位于珠江新城的花城汇商业空间面积约为15万平方米，地处天河路商圈中轴，连接4条地铁线的时尚天河建筑面积约为22万平方米，佳创盛汇如果完工，将成为广州建筑面积最大的单建式地下商城。

然而，佳创盛汇的建设自2021年起便开始停滞。2021年，工商银行广州同福中路支行因一笔6.24亿元的借款纠纷将万璟公司及多个关联企业告上法庭，该笔借款源自2017年5月，抵押物为万雍公司质押的万璟公司75%股权（对应认缴出资额约5.82亿元）。此后两年间，万璟公司又先后因地块开挖及基础工程费、番禺信投垫资等多项纠纷先后与番禺区土地开发中心、番禺信投等对簿公堂，多重债务纠纷叠加，项目完工无望。

客流与日俱增，商圈交通压力需缓解

拍卖文件显示，佳创盛汇为地下4层的在建工程，主体结构完成100%，人防工程、出入口装饰工程完成95%，水电安装工程、空调安装工程、出入口钢结构工程完成90%，消防工程完成85%。除靠近地铁部位有装修外，地下1层、地下2层其余部分基本上处于毛坯状况。地下3层为地面刷地坪漆，内墙及天花刷白，部分车位有划线，地下4层为水泥地面、内墙、天花为水泥砂，车位未划线。

羊城晚报记者日前在现场看到，汉溪大道万博路段两侧通往佳创盛汇的多个地面出入口均被闭锁，部分露天的楼梯砖缝中已经长出了及膝杂草。年内即将开业的广晟万博城地下商场的施工区域，与佳创盛汇连接的出入口门也已经斑驳不堪，墙面、地面均有大量污垢沉积。在汉溪大道自东向西方向，原本应为万博商务区地下环路入口的地下空间车道入口目前则是被一道闸门阻拦，有两位安保人员监控，从外部看去，内部堆积了不少建材杂物，有部分车辆停放在内。

万博商务区的主要商业体在2022年便已经全面建成，仅汉溪大道与万博二路路口四个方位便聚集了万达广场、天河城、四海城、居然之家等多个大型商业体，日均客流量超10万人次，节假日日均客流量达30万人次。这些商业体定位差异化明显，涵盖了中高端消费、潮流街区、家居专卖、平价餐饮等在内的全方位业态，不存在明显的客流分流。此外，最靠近商圈中心的地铁南村万博站也仅有一个B出入口位于该路口西南角，在各大商场的地下空间无法互联互通的情况下，地铁客流的只能通过该路口的人行道通行，高峰期交通拥堵已是常态。

一位万博商务区附近小区万科欧泊的居民告诉记者，汉溪大道本身就有很大的车流量，晚高峰时，由万达广场过马路前往天河城或地铁口的客流需要等待多达四个人行红绿灯，而一个绿灯的二十秒可能还无法让所有等待的行人全部通过，不少市民在转红灯时仍在通过路口，又进一步压缩了机动车的通行时间，交通拥堵已成为汉溪大道与万博二路路口的常态。不过如果地下能够实现互联互通，大多数行人都会选择从地下通行，尤其在现在这样炎热的夏季。

地下商业衰颓，起拍价难引投资意向

近年来，随着大型商业综合体的崛起，地下商业设计空间有限，缺乏高端业态等缺陷开始放大，市场表现逐渐开始展现颓势，不少传统的热门商业街都被迫陷入调改压力。仅广州而言，曾经红火一时的江南新地商业街有不少铺位无人问津，目前正在试图通过引入二次元等亚文化消费业态盘活；辉煌更早，边缘化也更早的地王广场现如今则是成了谷子店的聚集地，客流有所回升；即便是位于天河路商圈核心区域的时尚天河，今年也开始对中区的美业、服装业店铺进行整改，整个商场的二次元店铺数量也有所增加。

在此市场环境下，即便是地处万博商圈“心血管”位置，佳创盛汇能否得到市场认可也未可知。此次拍卖，佳创盛汇的起拍价为29.78亿元，除去银行债务外，1.6亿元的地块开挖及基础等工程费、5.46亿元番禺土地开发中心及信投公司的代垫费用都有可能成为项目未来开发的潜在隐患。

上述成本即便是对于有意向的开发商而言也是一个不小的挑战，要知道即便是位于珠江新城、改造成本更低的商业体项目天河领展广场，2021年的拍卖成交价也不过32亿元。据企查查数据，项目公司万璟目前已陷入多起合同纠纷中——包括借款、施工、工程设计等，一次流拍后，未来佳创盛汇大概率将继续降价拍卖，在价格足够具有吸引力之前，万博商圈“心血管”堵塞的现状仍不知将持续到何时。

文、图｜记者 范晗越