一笔曾经“看得见、用不上”的村集体土地账，正在广州增城被重新算活。2026年，随着小楼镇青迳村3.197亩一类工业用地以“30年弹性年期出让”模式顺利成交，由广东南楼生物科技有限公司竞得、拟建设实验动物养殖基地，增城区集体经营性建设用地入市试点完成了第三宗标志性交易。

至此，自2023年增城区入选全国深化农村集体经营性建设用地入市试点以来，当地已实现三年三宗、三色各异的突破——每一宗都在不同的堵点上撕开了一道口子，为珠三角发达地区破解城乡土地二元结构提供了一个可观察、可复制的“增城样本”。

首宗入市，把“零”变成“通途”

改革的第一个难点不是地价，而是通道——集体建设用地长期以来所有权明晰却使用权受限，规划定性模糊、入市规则空白、村民顾虑重重，大量存量用地只能“躺”着晒太阳。

2024年7月8日，这个僵局被打破。石滩镇水龙村屋山股份经济合作社所属65.805亩集体工业用地使用权，通过广州交易集团网上挂牌以2836.5万元成交，由广州市中创房地产有限公司竞得，成为广州市首例集体经营性建设用地入市案例。

这块地坐落水龙村长墩，现状为空置平整地块，规划为一类工业用地（M1），容积率≤4.0，入市年限50年。广州市规划和自然资源局增城区分局（以下简称“增城区分局”）在操作中打出了一套“组合拳”：率先出台入市实施办法等配套制度，建立入市地块“一张图”，并强化政企对接与民主决策。

项目采用“电商+农产品销售”运营模式，计划打造综合型产业园，既盘活闲置土地资源，又助力本地农产品网络推介销售。该案例入选自然资源部2024年典型示范案例。

闲置操场“转正”，唤醒土地潜能

如果说水龙村案例回答了“制度能不能跑通”，那么第二宗入市则直面另一类更棘手的问题——历史遗留用地的身份困局。

2025年10月，小楼镇江坳村一块4.15亩的地块成功入市，由广州市麦客江坳文旅产业投资有限责任公司以276.68万元竞得，规划用途为商业服务业设施用地，出让年限40年。这是环南昆山—罗浮山引领区首宗集体经营性建设用地入市。

这块地的“前世”颇为典型：原为闲置操场，属于1987年以前形成的无用地手续的集体建设用地——在珠三角很多村庄，这类地块并不少见，有实际使用痕迹，却卡在合法化门槛外，想招商进不来、想建又怕违规。

增城区分局的破题思路是创新采用“化解遗留问题、打通入市通道”模式，指导完成历史用地确权登记，实现合规入市。项目聚焦“团建、研学、康养”多元业态，计划建设旅居康养共享乡村小院，打造新型乡村旅游目的地，预计创造就业岗位20个，达产年均税收不低于25万元。

弹性出让探索供地新路径

2026年3月成交的青迳村地块仅3.197亩，却承载着一项关键试验：首次在集体经营性建设用地入市中采用“30年弹性年期出让”模式，替代传统的固定年期。

对竞得企业广东南楼生物科技而言，这意味着前期拿地资金压力显著下降，能把更多资本投向研发与生产；对村集体而言，弹性年期避免了土地被“锁死”半个世纪，未来到期后可根据产业实际情况再评估续期或调整用途，提升了土地要素的周转效率。

此外，该宗交易同样衔接了历史建设用地确权工作，是一次“合规化+弹性化”的双重创新。项目拟建实验动物养殖基地，与小楼镇优越的生态禀赋高度契合，也呼应了粤港澳大湾区生物医药产业链对高质量实验动物日益增长的需求。

增城区分局表示，将持续推广案例经验，进一步释放政策红利，推动农村土地资源高效利用，为“百千万工程”、环南昆山—罗浮山引领区发展、城乡融合发展提供坚实土地要素保障。

文｜记者 马灿 通讯员 增分局
图｜通讯员提供